Negli ultimi anni, la differenza tra i valori del catasto e i prezzi di mercato ha rappresentato una variabile importante per i proprietari di immobili. Il rapporto tra questi due parametri è fondamentale per stabilire il peso delle imposte patrimoniali, come l’Imu. Le città umbre di Terni e Perugia offrono un esempio di come il mercato si sia evoluto, senza che i valori catastali subissero modifiche rilevanti, lasciando spazio a un quadro di apparente stabilità, che tuttavia nasconde dinamiche più complesse.

Un interessante studio riportato dal Sole24Ore evidenzia come negli ultimi cinque anni il divario tra i valori catastali e i prezzi di mercato delle abitazioni abbia subito oscillazioni significative, soprattutto in alcune città italiane. Lo studio, che incrocia i dati catastali con le rilevazioni di mercato condotte da Nomisma, offre una mappa dettagliata del fenomeno e individua situazioni di mercato in cui il valore fiscale degli immobili è ormai superiore ai prezzi reali di mercato.

Catasto a Terni: valori stabili tra mercato e fisco

A Terni, il divario tra i valori catastali e quelli di mercato si è ridotto, ma non in modo drastico. Il valore medio delle abitazioni nel 2023 si attesta a 98.480 euro, una cifra che non si discosta molto dai 99.433 euro registrati nel 2018. Questo scenario potrebbe far pensare a un mercato bloccato, privo di slanci, dove domanda e offerta si bilanciano con una certa costanza. L’assenza di un evidente aumento dei prezzi immobiliari permette ai proprietari ternani di affrontare un regime fiscale relativamente stabile. Questa apparente quiete potrebbe rivelare un mercato non particolarmente dinamico.

Perugia: una leggera flessione nei prezzi

Anche a Perugia il mercato immobiliare ha mostrato segni di lieve flessione. Nel 2023, il prezzo medio di una casa è di 122.897 euro, leggermente inferiore ai 124.958 euro del 2018. La diminuzione, seppur contenuta, riflette una tendenza alla riduzione della forbice tra i valori fiscali e di mercato. Questo fenomeno potrebbe essere spiegato da una domanda non particolarmente vivace, che non incide drasticamente sui valori catastali, mantenendo il carico fiscale per i cittadini più o meno invariato.

Alessandria e Benevento: città dove il catasto supera il mercato

In altri capoluoghi, come ad esempio Alessandria e Benevento, la situazione è decisamente diversa. In queste città, il valore catastale degli immobili risulta superiore a quello di mercato, creando una situazione piuttosto anomala. Ad Alessandria, il prezzo medio di vendita di una casa nel 2023 è di 91.272 euro, un valore nettamente inferiore alla base imponibile su cui si calcolano le imposte a fini IMU. A Benevento, la situazione non è molto diversa: il valore fiscale è di 116.533 euro, mentre il prezzo di mercato è sceso a 129.740 euro, rendendo evidente come in alcuni territori il catasto rappresenti una pesante eredità non aggiornata.

Queste città fanno parte di una cerchia più ampia di capoluoghi italiani in cui i proprietari si trovano a pagare imposte su valori immobiliari che non rispecchiano il reale andamento del mercato. Si tratta di una dinamica che si riflette anche in altre località, come Pordenone e Taranto, dove il valore fiscale ha superato quello di mercato, complicando ulteriormente la gestione patrimoniale per chi possiede immobili in queste zone.

Riduzione del divario in altre città italiane

In altre aree del Paese, invece, il divario tra i valori catastali e di mercato si è ridotto, con alcune città che hanno registrato un incremento nei prezzi delle abitazioni. Ad Aosta, ad esempio, il valore medio di mercato nel 2023 è salito a 177.582 euro, in crescita rispetto ai 170.315 euro del 2018. Anche ad Ancona si osserva una ripresa dei prezzi, che raggiungono i 136.056 euro nel 2023, contro i 137.893 euro del 2018, segnando una leggera riduzione della differenza tra valori fiscali e di mercato.

Il dibattito sulla riforma catastale: un tema che non scompare

La questione del catasto è tornata periodicamente al centro del dibattito politico, senza però che si giungesse a una riforma complessiva. L’aggiornamento dei valori catastali, in particolare per gli edifici riqualificati grazie ai bonus edilizi introdotti dal 2019, è un tema importante per il governo, ma non implica una revisione generale del sistema. Questa disomogeneità, che favorisce alcuni territori a scapito di altri, è un problema non solo fiscale, ma anche economico, poiché riflette un trasferimento di ricchezza non sostenuto da una strategia coerente.

Ciò che emerge da queste analisi è una fotografia frammentata dell’Italia, dove le differenze tra le città sono talvolta così evidenti da sollevare interrogativi sul futuro dell’intero sistema fiscale legato agli immobili. Se città come Milano e Bolzano vedono crescere i prezzi delle case rispettivamente del 25% e del 17% rispetto al 2018, altre aree del Paese si trovano invece a fare i conti con un mercato in contrazione, come dimostrato dal calo dei prezzi del 9,1% a Frosinone e del 10,2% a Benevento.