In Umbria i proprietari di case sono la stragrande maggioranza. Non solo: almeno il 20% ne ha anche una seconda. Eppure a fronte delle 377mila abitazioni presenti sul territorio gli affitti residenziali stanno diventando una rarità.
Il mercato è stretto in una morsa. I proprietari da una parte preferiscono gli affitti turistici, più redditizi e meno 'rischiosi' sul lungo termine, dall'altra in tanti, pur avendo immobili che potrebbero dare in affitto, non lo fanno per paura. La situazione che emerge dall'ultimo report di Borsa Immobiliare Umbria è esplosiva.
Il mercato degli affitti in Umbria potrebbe essere arrivato a un punto di non ritorno. La domanda di affitti è altissima ma l'offerta scarsa. Paola Berlenghini della Borsa Immobiliare della Camera di Commercio non ha dubbi: "Il problema non è la domanda, ma la fiducia. Senza tutele per chi affitta, il mercato resterà bloccato". Più che un'affermazione, una profezia.
E così c'è chi paga fino a 3mila euro al mese per una casa in campagna, soprattutto nelle zone di pregio del Trasimeno e della Valnerina e 800 per un trilocale in città. Chi non ce la fa - studenti, giovani coppie, famiglie monoreddito o lavoratori a progetto - rimane tagliato fuori. Il tutto a fronte di richieste di garanzie sempre più stringenti.
Che l'affitto residenziale sia in crisi è evidente. Per contro gli affitti turistici godono di ottima salute e le cifre parlano chiaro. In Umbria sono quasi 3mila gli immobili registrati per locazione turistica anche se si stima che tra nero e mezze dichiarazioni, ce ne siano almeno 5mila.
A Perugia, Orvieto, Spoleto e Todi, sempre più proprietari scelgono di destinare gli appartamenti al turismo breve. Un bilocale in buona posizione può fruttare tra 135 e 170 euro a notte. In campagna, soprattutto se si ha la piscina o la vista panoramica, si arriva fino a 810 euro a notte. Anche città meno turistiche come Terni o Narni dicono la loro con cifre tra gli 85 e i 130 euro per notte. L’effetto Airbnb ha travolto il mercato immobiliare e il divario tra domanda e offerta non accenna a diminuire.
"Molti preferiscono lasciare la casa vuota piuttosto che imbarcarsi in un affitto residenziale lungo – afferma Berlenghini –. Il turismo breve è più remunerativo, consente maggiore rotazione e offre meno rischi legali. Ma così si svuotano i centri storici e si perde il senso di comunità".
L'altro mercato in crescita è quello è quello degli affitti di media durata, dai 3 mesi all'anno. Una soluzione che attira studenti internazionali, insegnanti fuori sede, lavoratori in smart working o professionisti temporanei. Ma da sola non basta a rispondere alla domanda e anche qui i prezzi soltano negli ultimi sei mesi sono cresciuti in media di oltre il 20%. Si va da 450 a 800 euro mensili per il centro città e dai 1.300 ai 2.900 euro in campagna.
L'altra questione che attanaglia i pochi affitti residenziali sul mercato è relativa all'età degli immobili: le case sono vecchie. La qualità è bassa, anche dal punto di vista energetico. Oltre il 60% delle abitazioni umbre è in classe energetica F o G che si traduce in isolamento insufficiente, consumi elevati, scarsa efficienza. Gli obiettievi europei del Green Deal che impone che entro il 2030 tutte le case raggiungano almeno la classe energetica E e la D entro il 2033, pena l'impossibilità di vendere o affittare, appaiono molto lontani.
Riqualificare il patrimonio immobiliare sia pubblico che privato è urgente, soprattutto nell'Umbria colpita dal grande spopolamento che rischia di lasciare inabitate intere aree.
Senza riforme il rischio desertificazione cresce. La legge sulle locazioni, sottolinea Berlenghi risale ormai al 1988 ed è "vecchia, inadatta e non tiene conto della realtà". Andrebbe riformulata introducendo maggiori tutele per i proprietari che affittano come lo sfratto rapido e gli incentivi reali.
Le amministrazioni sono chiamate a intervenire, prevedendo patti con i proprietari dove il singolo Comune offra sgravi fiscali, semplificazioni burocratiche e servizi pubblici efficienti. "Dare garanzie a chi affitta – dice ancora Berlenghini – significa garantire la vivibilità del territorio. Un centro storico è tale solo se ci abitano famiglie, bambini, lavoratori. Non se è un museo a cielo aperto pieno di valigie con le rotelle".
Il rischio di trasformare l'Umbria in una meta esclusivamente turistica esiste, così come ad esempio sta già accadendo a Venezia dove i residenti sono ormai una netta minoranza. "La casa è un diritto, insieme al lavoro – conclude Berlenghini –. E una città è vera solo se è abitata, vissuta, attraversata ogni giorno. Altrimenti resta una cartolina".
Il Quotidiano Online dell'Ateneo
Niccolò Cusano
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